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合同約定的違約金過高,能否要求法院調低?

2020-01-10 198

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       上海房產律師方燕根據多年來的房產糾紛案例精心撰寫的原創文章《合同約定的違約金過高,能否要求法院調低?》。如果您有房產相關問題要咨詢,請聯系方燕律師13661982247。

合同約定的違約金過高,能否要求法院調低?

       房產買賣合同中,專門有針對上、下家違約的條款。一般情況下,會約定守約方在行使解除權的同時,可向違約方主張相當于合同金額20%的違約金。交易一套價值500萬元的房產,20%的違約金就是100萬元。若遇到市場大漲,合同解除后房屋差價損失可能會超過總價的20%,此時合同約定的違約金就低了;若遇到市場蕭條,合同解除后房屋差價損失可能不足總價的20%,此時合同約定的違約金就高了。
        那么,合同約定的違約金可以調整嗎?

根據《合同法解釋(二)》第二十九條第一款規定:“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。”《合同法解釋(二)》第二十九條第二款進一步明確了《合同法》第一百一十四條所稱的“過分高于造成的損失”,該條規定:“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失。”

       當事人在訴訟中就違約金是否過高的問題發生爭議的,人民法院在訴訟中應在當事人間合理分配舉證責任,以查明案件事實。最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第八條規定:“人民法院要正確確定舉證責任,違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任,非違約方主張違約金約定合理的,亦應提供相應的證據。”上海市高級人民法院《關于商事審判中規范違約金調整問題的意見》第七條規定:“被主張調整違約金一方當事人否認約定的違約金過高,認為約定公平合理的,在主張調整違約金一方當事人提供相應證據后,也應當舉證證明違約金約定的合理性。”

       根據上述規定,法院在審理相關案件時,應對舉證責任作如下分配:第一,由請求減少違約金的當事人舉證,以證明約定的違約金高于守約方損失的百分之三十,否則法院得駁回其請求;第二,如法院審查前述證據后,能夠初步確認違約金過分高于守約方損失的,應由守約方舉證證明約定的違約金公平合理,否則法院得支持減少違約金的請求。

根據《合同法解釋(二)》第二十九條第一款規定,法院減少違約金的基本依據為守約方的“實際損失”,同時,法院也應兼顧合同履行情況、當事人過錯程度、守約方預期利益等情況,并衡量公平原則與誠實信用原則,經過綜合考量后再決定是否支持當事人的請求。

       本文摘要:房屋買賣合同, 違約金過高,守約方,違約方,法院調整違約金,合同法,上海房產律師

       《合同約定的違約金過高,能否要求法院調低?》為方燕律師的原創文章,謝絕轉載,上海房產律師方燕感謝您的配合!方燕律師已入選上海市律協十一屆不動產征收(拆遷)業務研究委員會委員。如果您有房產相關的問題要咨詢,請聯系方燕律師13661982247。


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